[정보] 임차인의 계약갱신청구권

● 임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거부할 수 있는 경우

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
※ 전대: 빌린 것을 다른 사람에게 다시 빌려 주는 것

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

● 계약 갱신된 경우, 추가되는 임대차 기간은? ☞ 2년

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

→ 임차인은 일반적으로 4년의 임대차 기간(기본 2년 + 갱신 2년)을 보장받는다.

● 계약 갱신된 경우, 월세 또는 전세보증금을 인상할 수 있나? ☞ 최대 5%

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

→ 임대차가 갱신될 때 차임(월세 또는 전세보증금)을 최대 5%까지 인상할 수 있다.

● 계약 갱신된 경우, 임차인은 2년을 반드시 채워야 하나? ☞ NO!

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
→ 임차인이 요구하여 계약갱신이 되더라도, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인이 계약 해지를 통보한 후 3개월까지 보증금을 돌려주어야 한다.

● 집주인이 직접 들어와 산다고 세입자에게 거짓말한 경우? ☞ 손해배상

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

→ 임대인이 직접 거주한다고 거짓말하고 임차인의 계약갱신 요구를 거부한 경우, 손해배상 청구가 가능하다.

● 그 경우 배상액은? ☞ 다음 중 택일

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

→ 월세 3개월분 or 임대인이 얻은 이익 or 임차인이 입은 손해 중 가장 큰 금액을 선택해 배상받을 수 있다.

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